7月16日✿◈★ღ，2019中国商业地产运营管理高级研修班在中指研究院拉开帷幕✿◈★ღ。中原地产代理（深圳）有限公司工商铺部总经理丁长申开展了题为《2019商业地产交易技巧及管理经验》的讲座✿◈★ღ。

　　丁长申✿◈★ღ：感谢中指研究院给我这个机会来到这里和大家交流分享✿◈★ღ，刚才听了胡总给我们讲商业地产未来充满了无限的机会✿◈★ღ，在座的兄弟姐妹对未来的市场一定充满了期望✿◈★ღ，接下来我给大家做一个分享✿◈★ღ，如何推动商业地产更好的发展✿◈★ღ。我叫丁长申三个人一上一下的运动✿◈★ღ，来自深圳中原地产✿◈★ღ，专注于商业地产十多年✿◈★ღ。中原工商铺80年代起源于香港✿◈★ღ，专注于办公楼✿◈★ღ、厂房✿◈★ღ、商铺的等非住宅类交易✿◈★ღ，发展到今天也有30多年的历程✿◈★ღ。深圳中原工商铺在发展中不断和香港工商铺交流学习✿◈★ღ，主营商业地产板块也接近20个年头✿◈★ღ，早期以写字楼为主✿◈★ღ，继而发展商铺和厂房业务✿◈★ღ。

　　商铺业务招商运营策划代理✿◈★ღ，市场的需求非常大✿◈★ღ，专业的商业团对把握好市场发展机会✿◈★ღ，应该有一个不错的增长✿◈★ღ。2018年深圳中原商铺版块销售创收3.7亿✿◈★ღ，也取得了不出的业绩增长✿◈★ღ，经过十多年的发展✿◈★ღ，团队不断学习成长✿◈★ღ，不断的推进✿◈★ღ，从而使团队更专注更专业✿◈★ღ，接下来我简单从下面四个方面做一个交流✿◈★ღ。

　　✿◈★ღ，商业模式的发展✿◈★ღ，刚才胡景晖董事长和大家分享见证了新一代的商业模式的代表IPMall✿◈★ღ。当然商业地产模式的发展至今也经过了多种模式的变迁✿◈★ღ，多年前✿◈★ღ，主要的商业集中在很多火车站✿◈★ღ、比较密集的地方✿◈★ღ，凡是有车站的地方都有商业街的呈现✿◈★ღ，往往在车站才是城市商业成熟的主要区域✿◈★ღ。如果拥有一间车站商铺✿◈★ღ，当时的也是非常不错的✿◈★ღ。

　　逐渐演变到第二代商业模式✿◈★ღ，由车站模式到标志性的商业步行街✿◈★ღ，我们耳熟能详的有北京的西单三个人一上一下的运动✿◈★ღ，广州上下九✿◈★ღ、北京路步行街✿◈★ღ，深圳的东门和华强北步行街✿◈★ღ。我们团队早期从事的商业代理✿◈★ღ，也主要集中步行街商圈区域✿◈★ღ，步行街可以聚集更多的人流来这里消费✿◈★ღ，从而产生更多的租赁的需求和买卖的需求✿◈★ღ，但近几年看到部分商业步行街发展乏力✿◈★ღ，如果没能及时转型创新✿◈★ღ，很多品牌及业态都发生了变化✿◈★ღ，逐渐被新兴的购物中心所吸引人流的转移✿◈★ღ，令到商铺的租金和都受到很大的影响✿◈★ღ。

　　到第三代是百货商场的兴起三个人一上一下的运动✿◈★ღ，但据近两年看到的关于百货商场的数据报告显示✿◈★ღ，很多城市的传统百货商场经营也都面临很大的挑战✿◈★ღ，很多都已率先转型✿◈★ღ，可见如果保持传统商业模式也会面临很大的压力✿◈★ღ。

　　第四代商业演变就是shoppingmall购物中心的出现✿◈★ღ，慢慢的消费者都愿意到购物中心进行一站式的消费✿◈★ღ，从百货类的业态分布到化妆品✿◈★ღ、服装等各种生活需求✿◈★ღ，再到电影院✿◈★ღ、儿童的主题乐园等等✿◈★ღ，新业态的植入也吸引了年轻一代的消费✿◈★ღ，但购物中心从营业时间上来看还无法满足新一代消费者更加个性化的消费需求✿◈★ღ，那么第五代是街区+Mall的商业模式应运而生✿◈★ღ，比如在深圳就有一些新型的商业综合体✿◈★ღ，把休闲街区✿◈★ღ、娱乐酒吧和购物中心全部融合到一起✿◈★ღ，有消费有体验✿◈★ღ，开放式的街区满足消费升级✿◈★ღ，从而更好的促进消费经营✿◈★ღ。

　　商业市场的发展也影响着商铺代理的转变✿◈★ღ，我们团队从起的招商租赁为主✿◈★ღ，逐步发展到优质的二手散铺的交易买卖✿◈★ღ，后期我们更多的参与到一些批量的商业项目代理✿◈★ღ。刚才胡总也讲到✿◈★ღ，新模式下的商业街区和购物中心更好的契合✿◈★ღ，作为代理公司如何更好的参与进去✿◈★ღ，这是我们共同努力的方向✿◈★ღ，从2012年开始兴发娱乐亚洲第一✿◈★ღ，近七八年的时间✿◈★ღ，我们团队也从当初的单一项目运营✿◈★ღ，由几间不多的商铺或一个街区✿◈★ღ，到今天市场上近30多个项目的营销策划代理销售✿◈★ღ，和开发商✿◈★ღ、投资机构共同努力✿◈★ღ，在很多商业项目中都取得了不错的成绩✿◈★ღ。

　　个是城市价值✿◈★ღ，每个城市都有一些对未来利好的规划✿◈★ღ，以及对未来的期望✿◈★ღ。特别是中心城市✿◈★ღ、核心城市具有更强的竞争优势✿◈★ღ，在城市价值的挖掘当中✿◈★ღ，发现亮点和优势✿◈★ღ，代表我们对城市未来的信心✿◈★ღ。

　　第二个是地段价值✿◈★ღ，大家都知道地段的重要性✿◈★ღ，从交通要道✿◈★ღ、城市文化✿◈★ღ、新区辐射✿◈★ღ、资源引擎都决定着地段对商业地产带来的价值肯定✿◈★ღ。

　　第三个是商圈价值✿◈★ღ，成熟的社区✿◈★ღ，完善的配套✿◈★ღ，商业氛围和消费品味都决定商圈价值的呈现✿◈★ღ，一个商圈的等级和其物业的溢价空间✿◈★ღ，主要和其消费客群的购买力和消费品味密切相关✿◈★ღ。多年来商铺投资发现✿◈★ღ，有很多的客户跟着专业的商业地产专业人士✿◈★ღ，可保证在投资中都能够战无不胜✿◈★ღ，锁定优质商圈✿◈★ღ，购买优质物业✿◈★ღ，甄别普通商铺和优质商铺的区别✿◈★ღ。

　　每一个城市都有一个知名的商业步行街组成的商圈✿◈★ღ，随着城市更新✿◈★ღ，交通的快速发展✿◈★ღ，城市逐步形成了多个商圈的格局✿◈★ღ，商圈或者购物中心附近商业对消费者有一种聚合效应兴发娱乐亚洲第一✿◈★ღ，能更好的吸引品牌吸引资源✿◈★ღ，使物业价值得到提升✿◈★ღ。

　　第四点是交通价值✿◈★ღ，交通网络✿◈★ღ、轨道交通✿◈★ღ、地铁的都在快速发展✿◈★ღ。交通网络是城市商业正常运行的生命线✿◈★ღ，完善和发达的交通网络可以保证商家自己的客群迅速达到消费场景中✿◈★ღ，从而实现自己的商业目标✿◈★ღ，可以让消费人口更便捷✿◈★ღ、更快速的通达✿◈★ღ，聚合的效应和扩散效应✿◈★ღ，源源不断的推动商业发展和持续✿◈★ღ。

　　第五点是消费价值✿◈★ღ，无论商务区消费群✿◈★ღ、社区消费群✿◈★ღ、旅游区消费群等都对消费需求带来很大的改变✿◈★ღ，比如办公楼底层商业✿◈★ღ，营业时间就和其他消费区有很大的不同✿◈★ღ，所有消费价值对商业的影响是非常大的✿◈★ღ。

　　第六点是地标价值✿◈★ღ，城市地标✿◈★ღ，不仅是城市形象的象征✿◈★ღ，也是城市经济水平发展的体现✿◈★ღ，一座杰出地标性建筑✿◈★ღ，足以引领城市的发展✿◈★ღ，对商业地产的驱动✿◈★ღ，也是具有强劲的力量兴发娱乐亚洲第一✿◈★ღ。我们发现地标✿◈★ღ，第二可以塑造地标三个人一上一下的运动✿◈★ღ，刚才讲到IPMall✿◈★ღ，我觉得通过对商业的运营和策划✿◈★ღ，最终实现在新的区域有一个地标性商业的出现✿◈★ღ。

　　接下来我简单梳理项目的操盘手法✿◈★ღ，我们团队在代理的项目目前大概是30多个✿◈★ღ，深圳片区为主✿◈★ღ，以及临深的优质商业项目✿◈★ღ。

　　首先是发现价值✿◈★ღ，通过区域价值的挖掘✿◈★ღ，人口密度的研究✿◈★ღ，以及城市更新✿◈★ღ、交通完善的利好✿◈★ღ，预判未来商铺租金的空间和商铺价值的呈现✿◈★ღ。

　　其次是定位重塑✿◈★ღ，价值的修复✿◈★ღ，独特的商业规划设计✿◈★ღ、改造能力✿◈★ღ，可以项目整体形象✿◈★ღ。然后通过招商整体修复✿◈★ღ，促进项目整体价值输出✿◈★ღ，加上工程硬件✿◈★ღ、商家管理的街区运营✿◈★ღ，提升街区知名度✿◈★ღ。

　　最后是兑现价值✿◈★ღ，以精准的渠道掌控力✿◈★ღ，深入分析✿◈★ღ，始终持续保持对市场的敏锐度✿◈★ღ，灵活调整策略✿◈★ღ，呈现价值点✿◈★ღ，促进快速成交✿◈★ღ。

　　最后一个版块和大家分享一下商业地产营销的管理分享✿◈★ღ，在团队发展中✿◈★ღ，始终坚持以下几个核心原则✿◈★ღ。以服务的专业化✿◈★ღ，打造专业队伍✿◈★ღ，能迅速明确客户需求✿◈★ღ，满足不同层次的客户✿◈★ღ。产品的个性化✿◈★ღ，通过专业的研究策划团队进行项目的咨询提供详尽的科研报告✿◈★ღ。信息的多元化✿◈★ღ，广泛的利用网络实现产品的推进✿◈★ღ，深圳中原工商铺团队这么多年从最初搜房帮开始✿◈★ღ，到今天的商铺帮✿◈★ღ、办公帮✿◈★ღ，长期紧密的合作✿◈★ღ，所以在客户群体这一块✿◈★ღ，抓住互联网的时代的机遇✿◈★ღ，深耕网络✿◈★ღ。互联网发展✿◈★ღ，不仅仅把基础的业务做到更好更专业✿◈★ღ，还可以利用互联网的赋能在业务不断创新✿◈★ღ。

　　执行的标准化✿◈★ღ，有一个严格的操作流程✿◈★ღ，结合全方位的服务体系✿◈★ღ，从商业研究报告✿◈★ღ，做精准的定位分析✿◈★ღ，包括销售代理✿◈★ღ、招商代理✿◈★ღ、广告设计等方面的支持✿◈★ღ。

　　解决项目的问题✿◈★ღ，根据开发商✿◈★ღ、投资商提供项目前期✿◈★ღ、中期✿◈★ღ、后期的咨询三个人一上一下的运动✿◈★ღ，在顾问服务流程方面✿◈★ღ，进行提案✿◈★ღ、沟通✿◈★ღ。全程销售代理服务流程✿◈★ღ，从前期沟通✿◈★ღ、前期准备✿◈★ღ、销售进场✿◈★ღ、日常工作兴发娱乐亚洲第一兴发娱乐亚洲第一✿◈★ღ、售后跟进五大板块有效跟进✿◈★ღ。

　　刚才和大家分享了在深圳商业地产经营当中有一些案例✿◈★ღ，从招商租赁到商铺散售✿◈★ღ，包括今天分享的商业项目代理销售✿◈★ღ，抓住商业地产的发展机遇✿◈★ღ，从坚信价值这个点去挖掘兴发娱乐亚洲第一✿◈★ღ，推动更多的优质的项目代理✿◈★ღ，更好的使团队不断的进步成长✿◈★ღ，谢谢✿◈★ღ。

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