12月9日—10日ღ✿✿◈，由《中国企业家》杂志社主办的「第二十一届中国企业领袖年会」在京举行ღ✿✿◈。在首日举办的「导师大课」环节ღ✿✿◈，冯叔作了《用技术创新让住宅开发走出困境》的主题演讲ღ✿✿◈。把冯叔的演讲实录（有删减）分享给大家ღ✿✿◈。

　　房地产行业被大家关注了差不多20年ღ✿✿◈，每天都有很多故事ღ✿✿◈，但最近「雷声滚滚」ღ✿✿◈，大部分地产商压力非常大绿巨人3.2永久破解版ღ✿✿◈，有很多「爆雷」情况发生ღ✿✿◈。另外也是「脚步阵阵」ღ✿✿◈，政府出台了非常多的刺激需求ღ✿✿◈、激发供给的政策ღ✿✿◈。所以我们说ღ✿✿◈：雷声滚滚ღ✿✿◈，脚步阵阵ღ✿✿◈。

　　第一ღ✿✿◈，时代发生了变化ღ✿✿◈。房地产已经由过去的「开发时代」步入「后开发时代」ღ✿✿◈。「开发时代」是什么意思？在人均GDP达到1万美元之前ღ✿✿◈，我们的房地产处于一个以住宅为核心的高速开发ღ✿✿◈、建设ღ✿✿◈、销售ღ✿✿◈、周转的时代ღ✿✿◈。这个开发时代是经济发展的阶段性产物ღ✿✿◈，而不是说永远ღ✿✿◈。

　　我经常去美国ღ✿✿◈，我问他们ღ✿✿◈，怎么没有像万科这样的公司？他们说ღ✿✿◈，30年前这样的公司就结束了ღ✿✿◈。二战后有那么一段时间ღ✿✿◈，美欧国家经历了高速建住宅的阶段ღ✿✿◈，大概也就二三十年ღ✿✿◈，但这样的时候ღ✿✿◈，30年前就结束了ღ✿✿◈。

　　有一次ღ✿✿◈，一个美国地产老板用直升飞机带我去看一块地ღ✿✿◈。我看了以后跟他说了我们中国那套做住宅的办法ღ✿✿◈。他说ღ✿✿◈，「冯先生我完全听不懂ღ✿✿◈，不是说我无知ღ✿✿◈，而是所有人都听不懂ღ✿✿◈。」为什么呢？他说ღ✿✿◈，「这个故事在美国早就没有人讲了ღ✿✿◈。」

　　也就是说ღ✿✿◈，在经济发展的某一个阶段ღ✿✿◈，住宅是核心产品ღ✿✿◈。这样一个高速建设的阶段在我们国家也经历了20多年ღ✿✿◈，到现在ღ✿✿◈，我们也进入到了一个新的房地产叙事阶段ღ✿✿◈。

　　房地产的故事在发达经济体大概是「1+7」的故事ღ✿✿◈，而在我们人均GDP1万美金之前ღ✿✿◈，我们就只有一个故事ღ✿✿◈，叫「住宅」ღ✿✿◈。「1+7」的「7」是指7个不同的房地产品类ღ✿✿◈：办公写字楼ღ✿✿◈、商业ღ✿✿◈、酒店度假ღ✿✿◈、物流仓储ღ✿✿◈、医疗健康ღ✿✿◈、教育研发ღ✿✿◈，还有政府物业ღ✿✿◈。

　　除了经济发展水平ღ✿✿◈，还有几个特别重要的因素ღ✿✿◈，影响住宅市场发展ღ✿✿◈，促使住宅市场开始进入到减速ღ✿✿◈、减价ღ✿✿◈、减量阶段ღ✿✿◈。

　　第二ღ✿✿◈，经济发展模式由单纯的外延式快速增长ღ✿✿◈、聚焦城市化ღ✿✿◈，走向内涵式的高质量发展ღ✿✿◈，加上有些城市经济产业格局也发生了很多变化ღ✿✿◈，地方经济发展不均ღ✿✿◈，住宅增量也在放缓ღ✿✿◈。

　　第三ღ✿✿◈，金融和制度变化ღ✿✿◈，对住宅也产生了非常大的影响ღ✿✿◈。比如税收制度ღ✿✿◈、将来的遗产制度ღ✿✿◈、汇率ღ✿✿◈、银行贷款利息ღ✿✿◈、房住不炒政策ღ✿✿◈，等等ღ✿✿◈。

　　房地产进入到后开发时代ღ✿✿◈，「1」放慢了ღ✿✿◈，但是「7」加快了ღ✿✿◈，「7」里面ღ✿✿◈，加快幅度最大的是跟我们有关的两件事情ღ✿✿◈。

　　20年前ღ✿✿◈，美国出现了一家特别的地产公司ღ✿✿◈，我们当时都不懂ღ✿✿◈。我老以为它是个互联网公司ღ✿✿◈，最后才知道是个房地产公司ღ✿✿◈。这家公司的房子可以收租金ღ✿✿◈，房子里放了一大堆服务器ღ✿✿◈，而且电耗非常大ღ✿✿◈，对安全的要求非常高ღ✿✿◈。这种不断收取稳定租金的房子就叫数据中心ღ✿✿◈，回报率特别稳定ღ✿✿◈，这种物业也是物流仓储中非常重要的一种ღ✿✿◈。这就是我们现在说的「新地产」ღ✿✿◈。

　　第二种是医疗健康ღ✿✿◈。我们公司最近七八年一直围绕医疗健康来做不动产ღ✿✿◈。现在全世界发展最快的ღ✿✿◈，也是和身体健康有关的空间ღ✿✿◈。除了医院ღ✿✿◈，我们还有很多与健康相关的空间需求ღ✿✿◈。全球最大的这类空间ღ✿✿◈，在韩国首尔江南区ღ✿✿◈，聚集了最多的医美机构ღ✿✿◈，一个20万平米的房子里全是做脸ღ✿✿◈、做指甲的ღ✿✿◈。

　　此外兴发娱乐官网ღ✿✿◈，我们还有康复领域的布局ღ✿✿◈。我们每天跑步ღ✿✿◈、健身ღ✿✿◈、练瑜伽ღ✿✿◈，都跟健康有关ღ✿✿◈，而这些东西需要非常多的物业支持ღ✿✿◈，这种物业就变成了跟大健康有关的不动产ღ✿✿◈。我们这几年做了很多这样的产品ღ✿✿◈，比如产业园区ღ✿✿◈、医疗MALLღ✿✿◈、疗愈酒店ღ✿✿◈、健康公寓等ღ✿✿◈。

　　所以我们讲ღ✿✿◈，「7」很重要ღ✿✿◈，这就是新地产ღ✿✿◈，主要方向是医疗健康和物流仓储ღ✿✿◈。我们进入到一个新的时代ღ✿✿◈，房地产由单一的住宅开发进入到全面的「1+7」业态发展阶段ღ✿✿◈，我们就叫「后开发时代」ღ✿✿◈。

　　其一ღ✿✿◈，细分市场变得越来越重要ღ✿✿◈。大家知道ღ✿✿◈，大水漫灌ღ✿✿◈、快速发展的时代过去了ღ✿✿◈。市场减量减到多少？2019年近16万亿（销售额）规模的住宅市场ღ✿✿◈，新房加旧房ღ✿✿◈，现在减到了不到10万亿ღ✿✿◈，几乎减掉一半ღ✿✿◈。未来整体市场都会维持在10万亿以下ღ✿✿◈，其中绿巨人3.2永久破解版ღ✿✿◈，新房有四五万亿ღ✿✿◈。

　　减量以后ღ✿✿◈，怎样做细分？我去中国台湾ღ✿✿◈，看到他们就分得很细ღ✿✿◈，比如说女性的细分市场ღ✿✿◈，有单身不单居公寓ღ✿✿◈，还有单身单居公寓ღ✿✿◈。有满足照护老人需求的房屋ღ✿✿◈，也有满足一个小家庭需求的户型ღ✿✿◈，甚至有专门针对蓝领ღ✿✿◈、干出租的ღ✿✿◈、干销售的人群设计的住宅ღ✿✿◈。最小的户型ღ✿✿◈，现在能做到17平米ღ✿✿◈，这都是细分市场ღ✿✿◈。

　　其二ღ✿✿◈，区域市场ღ✿✿◈。现在来看ღ✿✿◈，区域市场和全国市场的差异越来越清晰ღ✿✿◈。过去ღ✿✿◈，大的住宅公司「一张图纸全国干」ღ✿✿◈，全国一个样ღ✿✿◈。现在是深耕区域市场ღ✿✿◈，发达地区ღ✿✿◈、人口聚集的地区ღ✿✿◈、开放度更高的地区兴发娱乐官网ღ✿✿◈，住宅的增长更大ღ✿✿◈。相反ღ✿✿◈，欠发达地区ღ✿✿◈、封闭地区ღ✿✿◈、产业下行地区ღ✿✿◈，市场收缩得厉害ღ✿✿◈，市场就没法做ღ✿✿◈。所以现在ღ✿✿◈，住宅开发量大的公司一律在收缩战线ღ✿✿◈，不发达地区的供应量非常少ღ✿✿◈。

　　其三ღ✿✿◈，市场分层ღ✿✿◈。比如我们现在说的ღ✿✿◈，保障房就是保障房ღ✿✿◈，商品房就是商品房ღ✿✿◈。我国保障房（比例）现在不到30%ღ✿✿◈，未来有建议发展到60%ღ✿✿◈，保障房就是经济适用房ღ✿✿◈、廉租房和中低收入水平的人群居住的房子ღ✿✿◈。保障房和豪宅是两个专业ღ✿✿◈，要求也不一样ღ✿✿◈。

　　所以ღ✿✿◈，住宅市场发生的根本变化就是ღ✿✿◈，区域市场更重要ღ✿✿◈，细分市场要深耕ღ✿✿◈，市场分层要特别注意自己的定位ღ✿✿◈，要在分层市场去做ღ✿✿◈。

　　近几年ღ✿✿◈，住宅领域科技化的发展水平ღ✿✿◈，已经完全改变了我对传统住宅的看法ღ✿✿◈。举个例子ღ✿✿◈，过去大家对于住宅的传统看法ღ✿✿◈，就是钢筋混凝土ღ✿✿◈、打地基建房ღ✿✿◈，再来销售ღ✿✿◈、装修ღ✿✿◈，一套流程走下来ღ✿✿◈，两年半到三年ღ✿✿◈。水泥建的房子有使用年限ღ✿✿◈，而且高污染ღ✿✿◈，防震结构也不够弹性ღ✿✿◈。另外ღ✿✿◈，建房电费比较高ღ✿✿◈。

　　现在我们的住宅科技进步到什么程度？远大科技集团经过14年的研发和投入ღ✿✿◈，现在造房子完全可以媲美造汽车ღ✿✿◈，工业化住宅ღ✿✿◈，就是流水线做出来的房子ღ✿✿◈，一天可以做6万平米ღ✿✿◈，一年工作200天可以做1200万平米ღ✿✿◈，而在过去ღ✿✿◈，200万平米大盘大概15到20年才能做完ღ✿✿◈。

　　一个项目从开工到房子做完绿巨人3.2永久破解版ღ✿✿◈，工厂化住宅时间花费更短ღ✿✿◈，两个月到三个月就能全部做好ღ✿✿◈。这个房子从流水线下来ღ✿✿◈，再用集装箱拉过来ღ✿✿◈，最后到现场装配ღ✿✿◈，就是两到三个月ღ✿✿◈。而且是精装修ღ✿✿◈，标准比我们自己买的好很多ღ✿✿◈。打个比方ღ✿✿◈，汽车肯定比拖拉机精致ღ✿✿◈，工厂化流水线就是快ღ✿✿◈。

　　另外ღ✿✿◈，价格还便宜ღ✿✿◈，为什么？工厂化做东西越多越便宜ღ✿✿◈。特斯拉到中国ღ✿✿◈，一开始70多万一台ღ✿✿◈，现在多少？20万ღ✿✿◈。

　　所以ღ✿✿◈，科技的进步加速了住宅产业的变革ღ✿✿◈。对于未来的房地产来说ღ✿✿◈，用工业化的住宅ღ✿✿◈，可以解决爆雷的问题ღ✿✿◈，因为住宅都是成品ღ✿✿◈，不再是一个半成品绿巨人3.2永久破解版ღ✿✿◈，也不会烂尾ღ✿✿◈，就是直接拉过来做好的房子ღ✿✿◈。

　　另外ღ✿✿◈，也不需要高杠杆开发ღ✿✿◈，用金融方式来服务即可ღ✿✿◈。此外ღ✿✿◈，所有的产品也不会变成空置房ღ✿✿◈，假定房子做了10栋ღ✿✿◈，就卖了5栋ღ✿✿◈，剩下5栋卖不动了ღ✿✿◈，那么ღ✿✿◈，再有一个别的项目ღ✿✿◈，就可以把它拆下来ღ✿✿◈，挪过去ღ✿✿◈，再装上ღ✿✿◈，所以ღ✿✿◈，没有空置ღ✿✿◈，也没有积压ღ✿✿◈。这就是科技进步对于行业的影响ღ✿✿◈。

　　未来住宅领域的科技色彩ღ✿✿◈，不光体现在建造ღ✿✿◈，还有交易层面ღ✿✿◈。大家知道ღ✿✿◈，现在买卖房屋ღ✿✿◈，经纪人给你打电话ღ✿✿◈，你觉得他好像是乱打的ღ✿✿◈，其实是精准打的兴发娱乐官网ღ✿✿◈。现在经纪人得到一个准确的电线块钱兴发娱乐官网ღ✿✿◈。如果我开经纪公司ღ✿✿◈，我得知道谁可能买？我到哪儿找电话？

　　其实ღ✿✿◈，有这样的数据公司提供这样的电话信息ღ✿✿◈，他们能从海量信息中ღ✿✿◈，找出潜在的买房人ღ✿✿◈。这些背后都是技术ღ✿✿◈，现在人工智能的参与ღ✿✿◈，可以很快筛选出谁要买房ღ✿✿◈，且告诉你ღ✿✿◈，这个房子多少钱？历史上交易多少次？估值多少？这样你就能很快下决定ღ✿✿◈。

　　最后ღ✿✿◈，房地产未来还有一个重要改变ღ✿✿◈，就是体制改变ღ✿✿◈。我做企业30多年了ღ✿✿◈。房地产行业一直在说ღ✿✿◈，「我们面临着市场和体制的双重选择」ღ✿✿◈。

　　涉及房地产ღ✿✿◈，基本上有三种体制ღ✿✿◈。一种是完全靠市场解决ღ✿✿◈，比如美国市场ღ✿✿◈。一种是靠租赁解决兴发娱乐官网ღ✿✿◈，原则上不发展商品房ღ✿✿◈，比如德国ღ✿✿◈。还有一种是「新加坡体制」ღ✿✿◈，20%是商品房ღ✿✿◈，有竞争ღ✿✿◈，市场化发展ღ✿✿◈，剩余80%由政府对接ღ✿✿◈，不进入商品房市场ღ✿✿◈。我国房地产发展20多年ღ✿✿◈，这三种体制都试过ღ✿✿◈，目前还在不断调整ღ✿✿◈。

　　尽管市场有时会面临一些特别困难的选择ღ✿✿◈，但我们也可以看到一些重要变化ღ✿✿◈。比如ღ✿✿◈，政府强调ღ✿✿◈，保障房建设变成重中之重ღ✿✿◈。保障房由政府主导ღ✿✿◈，这个大概会上升到60%比例ღ✿✿◈，还有40%是商品房ღ✿✿◈，交给市场去竞争和决定ღ✿✿◈。这样一种体制改变ღ✿✿◈，对于我们行业的未来发展非常重要ღ✿✿◈。

　　所以ღ✿✿◈，今天我讲到的四种变化ღ✿✿◈：后开发时代来临ღ✿✿◈、住宅对市场分层ღ✿✿◈、科技进步对住宅的改变ღ✿✿◈，以及未来我国住宅体制的变化ღ✿✿◈，这些内容对我们至关重要ღ✿✿◈。这样的背景下ღ✿✿◈，总体来说ღ✿✿◈，房价进入到稳中有降的时代ღ✿✿◈。如果我们在一个细分市场上ღ✿✿◈，拥有站得住脚的好产品ღ✿✿◈，价格也可能会上升ღ✿✿◈。

　　这个过程中ღ✿✿◈，也要注意ღ✿✿◈，我国现有法律对于财产权的说法尚不明确ღ✿✿◈。比如ღ✿✿◈，住房我们以前是房屋所有权证ღ✿✿◈、国有土地使用权证绿巨人3.2永久破解版ღ✿✿◈，合起来为不动产权证ღ✿✿◈。我们的房子是70年ღ✿✿◈，已经用了20到30年ღ✿✿◈，后面的时间怎么弄？其实没有太多明确的约定ღ✿✿◈。所以ღ✿✿◈，这些财产权利未来还有很大的不稳定性ღ✿✿◈。

　　因此ღ✿✿◈，对于未来的住宅投资ღ✿✿◈，我们要谨慎ღ✿✿◈。因为它的财产权利并不完整ღ✿✿◈。现在的交易过程中ღ✿✿◈，凡是20年以下的物业ღ✿✿◈，比如说ღ✿✿◈，办公商业房本一般是40年到50年ღ✿✿◈，现在过了20年就没人买了ღ✿✿◈。将来住宅也可能是这样ღ✿✿◈。假定说这个住宅还有20年（房本到期）ღ✿✿◈，价格收多少ღ✿✿◈，不知道ღ✿✿◈，这种情况下怎么投资？所以ღ✿✿◈，未来住宅租赁市场会越来越好ღ✿✿◈，但是投资越来越需要慎重ღ✿✿◈。

　　总之ღ✿✿◈，房地产行业尤其是商业化进程开启以来ღ✿✿◈，有一条准则始终没有变化ღ✿✿◈，就是创造一个固定的人造空间ღ✿✿◈，我们在这个空间里居住ღ✿✿◈、发展ღ✿✿◈。房地产行业将一直存在ღ✿✿◈，所以我们关注这个行业ღ✿✿◈，而且未来ღ✿✿◈，这个行业还会进入可持续发展的阶段ღ✿✿◈，这样房地产就进入了真正的产业化阶段ღ✿✿◈。娱乐产业ღ✿✿◈，(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台ღ✿✿◈，兴发娱乐-APP官方下载ღ✿✿◈，