兴发·娱乐187(中国)官方网站★ღ◈ღ！兴发娱乐亚洲第一★ღ◈ღ！兴发老虎pt亚洲第一平台兴发娱乐官网下载兴发老虎pt★ღ◈ღ，私募距离普通人有点远★ღ◈ღ，基本上是有钱人的游戏★ღ◈ღ。而房地产跟大家关系更密切★ღ◈ღ，即便是穷人也能买得起1手万科★ღ◈ღ。

　　万科是地产龙头★ღ◈ღ，以讲政治★ღ◈ღ、稳健★ღ◈ღ、有前瞻能力著称★ღ◈ღ。虽然偶尔也会成为舆论的“靶心”★ღ◈ღ，但已算是地产圈里的“好孩子”了★ღ◈ღ。

　　2★ღ◈ღ、归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元★ღ◈ღ，同比下降 11.7%★ღ◈ღ。这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况★ღ◈ღ。

　　4★ღ◈ღ、净资产收益率4.98% ★ღ◈ღ，同比减少了1.41个百分点★ღ◈ღ。房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%兴发娱乐187官网★ღ◈ღ。

　　万科总裁★ღ◈ღ、首席执行官祝九胜表示兴发娱乐187官网★ღ◈ღ，上半年业绩下滑主要是三个原因★ღ◈ღ：第一★ღ◈ღ，销售规模的增长有限★ღ◈ღ；第二★ღ◈ღ，开发业务毛利率下降较快★ღ◈ღ，其中地价占比在不断升高★ღ◈ღ，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上★ღ◈ღ；第三天空宝典★ღ◈ღ，是转型业务带来的影响★ღ◈ღ，转型效果要体现出来还需要时间★ღ◈ღ。

　　受业绩消息的影响★ღ◈ღ，万科A股今天收于19.43元★ღ◈ღ，跌幅达到了7.03%★ღ◈ღ；万科的H股下跌了6.95%天空宝典★ღ◈ღ。

　　首先我们应该明确一点★ღ◈ღ，半年每股业绩0.95元★ღ◈ღ，这个业绩不算差★ღ◈ღ。一般来说★ღ◈ღ，房企下半年业绩会超过上半年★ღ◈ღ，所以我们有理由相信兴发娱乐187官网★ღ◈ღ，全年万科每股利润可以达到2元以上★ღ◈ღ。

　　按照2块钱计算★ღ◈ღ，今天收盘价为19.43元★ღ◈ღ，万科当前的市盈率在9.7倍左右★ღ◈ღ。这个市盈率不算高兴发娱乐187官网★ღ◈ღ。

　　虽然估值不高★ღ◈ღ，但万科仍然遭遇了沉重抛盘★ღ◈ღ，大跌了7%★ღ◈ღ。这是因为★ღ◈ღ，万科的中报传递了一个重要信息★ღ◈ღ：中国房地产行业整体的利润率在走低天空宝典★ღ◈ღ，而这种态势才刚刚开始★ღ◈ღ，什么时候结束还不知道★ღ◈ღ。

　　也就是说★ღ◈ღ，房企已经失去了新房的定价权——自己生产的产品★ღ◈ღ，自己没有定价权★ღ◈ღ。定价权收归了当地政府★ღ◈ღ，备案价需要各地政府来审批★ღ◈ღ。你申报高了★ღ◈ღ，就无法通过★ღ◈ღ。

　　但土拍的玩法★ღ◈ღ，直到最近几天才有新变化——严控溢价率★ღ◈ღ。之前对溢价率的控制不严格★ღ◈ღ，很多开发商之前仍然在积极拿地★ღ◈ღ。

　　房企的业绩有滞后性★ღ◈ღ，因为国家允许预售★ღ◈ღ，而实际计算业绩要等到新房交付★ღ◈ღ。万科今年上半年的业绩★ღ◈ღ，反映的其实是1年前★ღ◈ღ、甚至更早的销售情况★ღ◈ღ。

　　至于今年上半年的销售数据★ღ◈ღ，则是★ღ◈ღ：合同销售面积 2191.7 万平方米★ღ◈ღ，同比增长5.5%★ღ◈ღ；合同销售金额 3544.3 亿元★ღ◈ღ，同比增长10.6%★ღ◈ღ。

　　万科总裁祝九胜今天表示★ღ◈ღ：“我们全年毛利率的压力还在★ღ◈ღ。整个行业毛利下降是看得到的★ღ◈ღ，我认为整个行业能够回到平均回报水平★ღ◈ღ，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好★ღ◈ღ、服务做得好★ღ◈ღ，那么回报水平就会高一点★ღ◈ღ。”

　　尤其是义务教育阶段的制度发生变化之后★ღ◈ღ，对楼市的影响非常大★ღ◈ღ。没错★ღ◈ღ，我说的是“大学区制+教师交流轮岗”★ღ◈ღ。

　　而“大学区制+教师交流轮岗”★ღ◈ღ，意味着每套房子里的“学区溢价”都进入了不确定时期★ღ◈ღ。这会进一步降低二手房交易的活跃度★ღ◈ღ，让市场变冷★ღ◈ღ。

　　二手房全面转冷★ღ◈ღ，会最终影响到新房市场★ღ◈ღ。即便新房有限价★ღ◈ღ，有价格倒挂★ღ◈ღ，最终也会慢慢降温★ღ◈ღ，出现库存全面上升的局面★ღ◈ღ。

　　但有一点是肯定的★ღ◈ღ：楼市调控下★ღ◈ღ，开发商的利润率将趋势性降低★ღ◈ღ，规模小★ღ◈ღ、管理差★ღ◈ღ、激进的开发商将先倒掉★ღ◈ღ。

　　也就是说★ღ◈ღ，房地产行业将进入淘汰赛阶段★ღ◈ღ。这对于万科这种比较稳健的★ღ◈ღ、管理水平偏高的企业★ღ◈ღ，显然是有利的★ღ◈ღ。

　　展望未来★ღ◈ღ，从开发商的角度看★ღ◈ღ：市场集中度会进一步提高★ღ◈ღ，头部房企的影响力将上升★ღ◈ღ，国有房企（比如中海★ღ◈ღ、保利）★ღ◈ღ、国有控股的混合所有制房企（比如万科）影响力将逐步增大★ღ◈ღ。

　　房企业绩分化进一步加大★ღ◈ღ，很多中小房企特别是债务率偏低的房企★ღ◈ღ，将出现“猝死”性下滑★ღ◈ღ，迅速沦落甚至被迫退出★ღ◈ღ。

　　整个房地产行业的利润率的确会“制造业化”★ღ◈ღ，因为限价★ღ◈ღ、限贷等行政手段★ღ◈ღ，一定会长期存在兴发娱乐187官网★ღ◈ღ。开发商再也回不到当年纵横捭阖兴发娱乐187官网★ღ◈ღ、呼风唤雨的“挣快钱”的时代了★ღ◈ღ。

　　但地产股板块★ღ◈ღ，却不可能永无翻身之日★ღ◈ღ。中国有句老话——否极泰来★ღ◈ღ，股市尤其如此★ღ◈ღ。风险是涨出来的★ღ◈ღ，机会是跌出来的★ღ◈ღ。

　　万科★ღ◈ღ、招行天空宝典★ღ◈ღ、平安★ღ◈ღ，过去1年来被称为“股市三傻”★ღ◈ღ，它们代表了地产★ღ◈ღ、银行★ღ◈ღ、保险三个“易跌难涨”的板块★ღ◈ღ。但你要知道★ღ◈ღ，不涨是阶段性的★ღ◈ღ，不是永远的★ღ◈ღ。市场往往在不经意间★ღ◈ღ，就完成了转换★ღ◈ღ。

　　未来1年内★ღ◈ღ，传统蓝筹股——也就是过去1年来没有怎么涨的板块★ღ◈ღ，在经历了进一步探底★ღ◈ღ、筑底之后★ღ◈ღ，或将迎来新的“估值修复”的机会天空宝典★ღ◈ღ。只是时间上天空宝典★ღ◈ღ，有很大的不确定性★ღ◈ღ。

　　楼市★ღ◈ღ，我的最新建议是★ღ◈ღ：如果你不是刚需★ღ◈ღ，而是投资天空宝典★ღ◈ღ。那么★ღ◈ღ，除了有显著价格倒挂的新盘外★ღ◈ღ，一般不建议买★ღ◈ღ，而建议观望★ღ◈ღ。主要原因是★ღ◈ღ，学区房制度发生了巨大的变化★ღ◈ღ，大多数城市尚未对“大学区制+教师交流轮岗制”表态★ღ◈ღ。