兴发老虎ptღ◈✿★，兴发·娱乐187(中国)官方网站ღ◈✿★，兴发娱乐官网ღ◈✿★，商业地产ღ◈✿★！2019年受经济和政策调控影响ღ◈✿★，房企纷纷业务收敛和聚焦ღ◈✿★，“主业为基”再次成为主旋律ღ◈✿★。拿地的重要性被进一步凸显ღ◈✿★。随着公开市场招拍挂竞争日趋激烈ღ◈✿★，「产业+」拿地模式因获取地块面积大ღ◈✿★、拿地成本相对低ღ◈✿★，其重要性和可行性再次被房企普遍关注ღ◈✿★。去年下半年开始ღ◈✿★，房企集中提出「产业+」创新拿地研究的诉求ღ◈✿★，结合近期克而瑞相关研究成果ღ◈✿★，我们做一下分享ღ◈✿★。

　　从实际案例上看「产业+」仍有可行空间ღ◈✿★，仍能成为开发商获取商服和住宅用地的创新拿地模式ღ◈✿★。但是ღ◈✿★，模式方法已经发生了根本性变化ღ◈✿★，不再是“标准化→全国复制→规模扩张”的住宅开发思路兴发娱乐APP下载ღ◈✿★。

　　从数据上看ღ◈✿★，西北部欠发达地区ღ◈✿★，如临夏ღ◈✿★、定西ღ◈✿★、陇南ღ◈✿★、威宁ღ◈✿★、平凉等地2018年的人均GDP都未超过3,000美元ღ◈✿★。发展水平甚至不如尼日利亚（2017年人均GDP 1,889美元）ღ◈✿★、巴布亚新几内亚（2017年人均GDP 2,489美元）这样的非洲国家ღ◈✿★。反观沿海发达地区ღ◈✿★，以上海主要城区为例ღ◈✿★，2018年人均GDP均在20,000美元以上ღ◈✿★，浦东新区更是高达52,178美元ღ◈✿★，远超日本（2017年人均GDP 38,427美元）这样的发达国家ღ◈✿★。

　　对于一线城市ღ◈✿★，土地利用集约化ღ◈✿★、产业发展高端化ღ◈✿★、高质化ღ◈✿★、绿色化ღ◈✿★、技术和模式的创新性是主要诉求ღ◈✿★。一线城市正在从规模发展转向高质量可持续发展道路上ღ◈✿★。目标是要跻身世界级一流城市行列班长说满分就可以上他ღ◈✿★。因此ღ◈✿★，一线城市政府早已开始对传统低附加值的大制造ღ◈✿★、高污染产业进行改造升级或者外迁清退ღ◈✿★。腾笼换鸟ღ◈✿★，引进高端制造业和高端服务业ღ◈✿★。

　　二线城市正处于经济发展爬坡期ღ◈✿★，造成既要保持自身快速发展ღ◈✿★，不断扩大GDP规模ღ◈✿★，进入或巩固国内一流城市行列ღ◈✿★，又要开始向附加值更高班长说满分就可以上他ღ◈✿★、技术含量更强的高新技术产业和战略性新兴产业方向转型ღ◈✿★。现状要求二线城市政府既需要放眼未来ღ◈✿★，努力引进“双高”产业ღ◈✿★，也不能排出现有传统制造业ღ◈✿★，防止动摇产业基础ღ◈✿★。

　　三四线城市总体来看仍以提升城市经济基本面为核心ღ◈✿★。一方面积极承接东部沿海地区和核心城市外迁产业ღ◈✿★，另一方面积极引入高投资总额ღ◈✿★、高产值的重大产业项目ღ◈✿★，以此解决GDPღ◈✿★、税收ღ◈✿★、就业等基础问题ღ◈✿★。

　　不同城市对于产业的诉求不同ღ◈✿★，造成开发商引入的产业资源类型和能级差异巨大ღ◈✿★。当前环境下ღ◈✿★，已经很难复制一类产业打遍天下ღ◈✿★。开发商需要读懂城市ღ◈✿★、读懂政府ღ◈✿★、读懂他们对于城市产业的诉求ღ◈✿★。

　　一线和新一线城市土地资源趋紧ღ◈✿★，倒逼地方政府更加精细管理ღ◈✿★，提升土地利用效率兴发娱乐APP下载ღ◈✿★。因此ღ◈✿★，产业勾地项目的用地出让标准不断提升ღ◈✿★。

　　以广州市为例ღ◈✿★，2007年产业用地管控指标仅为3项ღ◈✿★，到2018年则增加到9项ღ◈✿★。同时ღ◈✿★，对各项指标值的要求也在不断提升ღ◈✿★。相较2013年版《指南》ღ◈✿★，2018年新出台的版本对容积率ღ◈✿★、投资强度ღ◈✿★、土地产出率等主要控制指标值都有较大幅度的提高ღ◈✿★。容积率指标总体提高约20%ღ◈✿★，投资强度指标提高幅度在20-30%之间ღ◈✿★，土地产出率指标则在20-50%之间ღ◈✿★。

　　不仅如此ღ◈✿★，高能级城市过往积累了不少开发商产业勾地的经验教训ღ◈✿★。在对价条件中提出的要求上也越来越具体ღ◈✿★。碧桂园获得的潼湖科技小镇首期用地中不仅规定了引入产业的数量ღ◈✿★、产值规模ღ◈✿★，还严格规定了引入产业类型必须是“新能源ღ◈✿★、移动互联ღ◈✿★、智能控制等相关企业”ღ◈✿★。在广州获得的富士康科技小镇首期用地中ღ◈✿★，政府甚至规定了引入高端人才的数量和质量ღ◈✿★。政府要求碧桂园“引进与入园企业产业类型相匹配的博士或外籍专家50名以上在本科技小镇内从事科技研究工作”ღ◈✿★。若企业未能达到政府要求ღ◈✿★，其中还嵌入了惩罚性措施ღ◈✿★。例如ღ◈✿★：恒大南京六合养生谷项目拿下了三块地块ღ◈✿★，代价是须支付12亿元人民币的履约保证金ღ◈✿★，并且若延迟完成项目兑价条件ღ◈✿★，每天扣除100万元人民币ღ◈✿★。

　　过往住宅开发商认为先拿到地ღ◈✿★，兑价可以在后期慢慢来ღ◈✿★。政府注重形象ღ◈✿★，修个博物馆ღ◈✿★，把示范区盖得漂亮点ღ◈✿★，增加对外宣传功能也能应付过去ღ◈✿★。况且ღ◈✿★，产业地产开发周期长ღ◈✿★，地方政府5年一换届ღ◈✿★，也不会有人认真的审查兑价条件是否真的完成ღ◈✿★。

　　上海市2016年3月在《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》中提出“土地全生命周期管理”概念ღ◈✿★。“土地全生命周期管理”指的是政府以合同管理为抓手ღ◈✿★，以土地使用权和产业准入权为手段ღ◈✿★，以全要素管理和全过程管理为指标ღ◈✿★，政府动态管理用地期限内的土地利用效率ღ◈✿★。而全要素管理就包含了单位土地投入ღ◈✿★、产出ღ◈✿★、节能ღ◈✿★、环保ღ◈✿★、本地就业等土地出让兑价条件ღ◈✿★。也就是说在上海ღ◈✿★，土地出让兑价条件要写入合同中ღ◈✿★，各届政府都有权ღ◈✿★、有责任动态管理ღ◈✿★，追踪到底ღ◈✿★。

　　兑价条件加码直接导致「产业+」模式的投资测算模型发生改变ღ◈✿★。不同城市因为产业发展和政府谈判议价能力的差异ღ◈✿★，用地出让兑价条件的差异同样巨大ღ◈✿★。这样的差异造成“产业+地产”拿地模式必然是一城一个模型ღ◈✿★、一城一个模式ღ◈✿★。

　　与住宅调控政策一样ღ◈✿★，地方政府制定产业政策也越来越因地制宜ღ◈✿★，一城一策ღ◈✿★。仅仅是产业物业能否出售各地相关政策就差异巨大ღ◈✿★。

　　2019年5月23日ღ◈✿★，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步完善已建成研发ღ◈✿★、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》ღ◈✿★。两份文件明确提出ღ◈✿★：建设单位不得分割销售研发ღ◈✿★、工业项目市住房和城乡建设委员会不再受理建设单位申请研发ღ◈✿★、工业项目的转让或出售ღ◈✿★。北京市首次在全市范围内全面叫停工业ღ◈✿★、研发类项目的分割销售ღ◈✿★。而在东莞ღ◈✿★，2019年5月20日ღ◈✿★，市政府办公室发布《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》ღ◈✿★，新政规定国家级孵化器可享受产权分割政策的待遇ღ◈✿★，产业用房的可分割销售建筑面积不得超过产业用房总建筑面积的80%ღ◈✿★。

　　同时ღ◈✿★，如何销售各地也有不同ღ◈✿★。在杭州ღ◈✿★，产业地产项目可以整层或整栋分割销售ღ◈✿★。而在南京ღ◈✿★，星河地产拿到的科研用地中可售科研用房中最小分割单元建筑面积可以达到500平方米ღ◈✿★。

　　住宅地产生最为关心的产业能否绑定住宅用地ღ◈✿★，各地相关政策更是差异巨大ღ◈✿★。济南市政府在2019年3月8日发布的《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见（暂行）》中特别规定ღ◈✿★：创新性产业用地（M0）不得和住宅用地捆绑出让ღ◈✿★。东莞市在《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》中也有类似的规定ღ◈✿★：新型产业用地需配置一定比例商业办公用地和住宅用地的ღ◈✿★，产业用地和商业用地可以按一宗地整体供地ღ◈✿★。但是ღ◈✿★，配置配套型住宅用地必须经市人民政府批准独立出具住宅建设用地规划条件ღ◈✿★，单独进行宗地市场评估和公开出让ღ◈✿★。

　　产业地产部分能否出售ღ◈✿★、出售标准都直接影响项目投资回报测算结果ღ◈✿★。住宅用地与产业用地不能绑定出让直接降低“产业+地产”勾地成功率ღ◈✿★。尽管产业项目品质高ღ◈✿★，政府会对其他竞标者做劝退工作ღ◈✿★。但是ღ◈✿★，若项目区位优势明显ღ◈✿★，仍不免带来竞争ღ◈✿★，提高项目风险和拿地成本ღ◈✿★。

　　由于政府对于产业对地方经济和社会效益的期望不断提升ღ◈✿★，对优质产业资源的渴望更为迫切ღ◈✿★，造成「产业+地产」项目招商运营工作难度加大ღ◈✿★。加上用地出让兑价条件愈发严苛ღ◈✿★，不断挤压项目利润ღ◈✿★。原有将产业部分作为住宅的“大配套”ღ◈✿★，用住宅利润覆盖产业成本的模式已经难以走通ღ◈✿★。「产业+地产」拿地模式越来越要求产业部分自负盈亏ღ◈✿★，快速实现良性造血ღ◈✿★，不再拖累整个项目ღ◈✿★。

　　但是ღ◈✿★，产业的招商和运营极为个性ღ◈✿★，难以标准化ღ◈✿★。要以客户为中心ღ◈✿★，根据客户的个性化需要提供销售和服务解决方案ღ◈✿★。习惯住宅开发业务的房地产企业一般很难适应ღ◈✿★。以亿达中国引进IBM软件外包业务为例ღ◈✿★，据亿达内部人士交流了解ღ◈✿★，亿达中国首次与IBM合作ღ◈✿★，源于大连软件园项目的招商ღ◈✿★。但彼时ღ◈✿★，IBM并不确定大连这座城市是否具备完成软件服务外包项目的硬件基础和软件实力ღ◈✿★。为此ღ◈✿★，亿达自行出资ღ◈✿★，注册软件外包公司ღ◈✿★，招聘软件技术人员ღ◈✿★，按照IBM的项目标准开展工作ღ◈✿★，并完成一期项目成果交由IBM项目经理ღ◈✿★，由其送达IBM总部审核ღ◈✿★。成果审核通过后ღ◈✿★，亿达再次完成二期项目成果并再获通过ღ◈✿★。两次通过打动了IBMღ◈✿★，也用事实证明IBM的软件外包业务可以在大连落地ღ◈✿★。亿达中国这样的招商服务理念和能力不是住宅开发企业短时间内能够具备的ღ◈✿★。

　　若自身能力缺乏ღ◈✿★，房企还可寻求「合作」班长说满分就可以上他ღ◈✿★。合作分两类ღ◈✿★，一类是大型IP企业ღ◈✿★，具备产业上下游资源和品牌影响力ღ◈✿★，以此说服政府ღ◈✿★，并大大降低后期招商和运营难度ღ◈✿★；另一类是产业运营商ღ◈✿★，利用专业产业地产商的产业资源和园区服务能力ღ◈✿★，把专业的部分外包给他们ღ◈✿★，房企专注做自身擅长的住宅开发业务ღ◈✿★。

　　联合IP企业成本已经越来越高ღ◈✿★，资源能否及时到位也不受开发企业控制ღ◈✿★，项目风险大ღ◈✿★。“IP拿地”在产业地产并非新词ღ◈✿★。被联合的大企业已经深知项目背后有地产商巨大的土地利益ღ◈✿★。IP企业借此抬高身价ღ◈✿★，增加开发企业的招商引资成本ღ◈✿★。咨询费ღ◈✿★、产品购买ღ◈✿★、物业赠予等方式层出不穷ღ◈✿★。同时ღ◈✿★，即便双方达成合作ღ◈✿★，其中的陷阱仍然很多ღ◈✿★。比如ღ◈✿★，IP企业引入的产业是否是其核心产业或者是政府希望引进的产业ღ◈✿★。这一业务板块自身能带来多大规模的产业链上下游企业ღ◈✿★，这些上下游企业与IP企业的粘性如何ღ◈✿★，能否如预期般顺利入园……这些都直接影响项目能否如期达成兑价要求ღ◈✿★。

　　与产业运营商合作也并非想象中的简单ღ◈✿★。双方的投资逻辑差异巨大ღ◈✿★。产业运营商以「产业」为核心ღ◈✿★，住宅部分是利润的补充和项目的必要配套ღ◈✿★。因此ღ◈✿★，开发过程中住宅的开发节奏跟随产业部分的开发节奏ღ◈✿★。对于住宅部分的去化要求也远没有住宅开发商那么高ღ◈✿★，因此可以开发高端住宅ღ◈✿★，提升产品溢价能力ღ◈✿★，赚取更高回报ღ◈✿★。而住宅开发商以「住宅」为核心ღ◈✿★，产业是住宅拿地的由头或前提ღ◈✿★。因此ღ◈✿★，住宅部分势必先期全部开发ღ◈✿★，快速去化ღ◈✿★，实现资金迅速回笼ღ◈✿★，并立刻投入到下一个项目中ღ◈✿★。而预留给产业部分的资金往往不够ღ◈✿★，容易造成后期产业部分兑价和运营出现困难ღ◈✿★。投资逻辑的差异造成双方的合作方式和合作条件需要根据项目一事一议ღ◈✿★。

　　综上所述ღ◈✿★，「产业+」仍能成为房企重要的拿地模式ღ◈✿★。在新一线和二线城市ღ◈✿★，其拿地作用甚至有望超过公开市场招拍挂ღ◈✿★。不同的是ღ◈✿★，「产业+」的拿地方式已经发生变化ღ◈✿★，一城一策ღ◈✿★、一事一议已经不可避免ღ◈✿★。

　　房企需要通过读懂不同城市产业发展现状和产业政策弄清楚不同地方政府的产业资源需求ღ◈✿★；通过读懂产业配套所需的基础设施和人才ღ◈✿★、综合服务等软性需求弄清楚不同产业在不同城市的落地成功率ღ◈✿★，避免后期产业部分成为需要不断输血的无底洞ღ◈✿★；通过读懂产业用地标准重新构建项目投资回报模型ღ◈✿★；通过读懂不同类型合作伙伴的合作前提ღ◈✿★、条件和方式找到双赢模式ღ◈✿★。

　　只有搞清楚了这些ღ◈✿★，「产业+」才能继续发挥获取地块面积大ღ◈✿★、拿地成本低的优势ღ◈✿★，在新形势下持续助力住宅开发业务的发展ღ◈✿★。

　　随着各地高新区ღ◈✿★、经济开发区日益泛滥ღ◈✿★，以往传统的政府招商ღ◈✿★、广撒网及单纯的依赖政府招商模式效率日益日益低下ღ◈✿★，且过度竞争ღ◈✿★，成功率差ღ◈✿★。传统的方式是通过吸引龙头企业或优质企业ღ◈✿★，通过产业集聚效应ღ◈✿★，营造良好产业氛围ღ◈✿★，从而带动上下游配套产业企业ღ◈✿★。

　　传统地产具备地产开发思维ღ◈✿★、政府拥有政策支持及土地资源ღ◈✿★、实体产业企业具有产业行业优势基础ღ◈✿★，金融具备资金运作能力ღ◈✿★，其他高科技企业具备先进技术并带来巨大的人力物力及资本聚集能力ღ◈✿★，因此有必要引进产业地产突破不利的局面ღ◈✿★。

　　与政府招商引资平台相比ღ◈✿★，开发商主导下的产业地产基于市场化运作更加灵活ღ◈✿★、资金活ღ◈✿★、招商团队积极性更高ღ◈✿★、服务效率更高ღ◈✿★、人力物力投入更便利ღ◈✿★。

　　政府ღ◈✿★、开发商及产业方之间的合作ღ◈✿★，建立在三方合作互利互惠的基础上ღ◈✿★，政府提供土地资源ღ◈✿★、开发商提供开发建设ღ◈✿★、产业方提供产业ღ◈✿★。三方的合作打造城市形象ღ◈✿★、产业集聚ღ◈✿★、扩大就业和税收ღ◈✿★，借助平台ღ◈✿★、金融ღ◈✿★、产业ღ◈✿★、城市系统化构建新生态系统ღ◈✿★，形成生态智慧的规划体系ღ◈✿★、实现产城融合的建设目标ღ◈✿★、确保科研创新的成果转化ღ◈✿★。

　　同时ღ◈✿★，构建产业价值链一体化平台ღ◈✿★、通过总部商务ღ◈✿★、科研创新ღ◈✿★、生产制造及配套服务ღ◈✿★，形成业态ღ◈✿★、功能和资源的聚合成为地区经济增长的新引擎ღ◈✿★。

　　开发商招商运营的主要收入来源ღ◈✿★，前期是物业服务费用ღ◈✿★、租金ღ◈✿★，后期是广告运营收益ღ◈✿★。招商不限种类行业ღ◈✿★、规模ღ◈✿★、只求招来进驻即可ღ◈✿★，忽视了产业聚集效应和未来长远打算ღ◈✿★，缺乏后期获益的来源ღ◈✿★。典型例子就是很多工业园ღ◈✿★、普通擅改商的办公写字楼ღ◈✿★，甚至不少存在违建状态ღ◈✿★，消防设施未必符合ღ◈✿★。

　　招商的普遍是所谓轻资产的电商ღ◈✿★、微小企业ღ◈✿★，产业门槛几乎无ღ◈✿★，只要不是违法经营ღ◈✿★，不会影响其他入驻企业的利益或影响园区的安全即可ღ◈✿★。当然一分钱办一分事ღ◈✿★，缺乏配套公共设施和服务娱乐设施ღ◈✿★，固化为单纯工作上班场所ღ◈✿★，生活工作配套严重不足ღ◈✿★，运营基本无ღ◈✿★，商业业态基本无ღ◈✿★。

　　最后ღ◈✿★，若企业自身效应不好ღ◈✿★，损失也不过是装修费用ღ◈✿★，成本低廉ღ◈✿★，很多业者基本都是属于二房东性质ღ◈✿★，实在不行再次流转走人ღ◈✿★。地理位置基本都是原本工业区或偏僻的区域ღ◈✿★。获益的方式主要是较为稳定的租金ღ◈✿★。

　　招商同样荤素不忌ღ◈✿★，产业类型不忌ღ◈✿★、产业规模等限制门槛几乎没有ღ◈✿★，建筑为单纯的普通写字楼ღ◈✿★，办公业态也较为高端ღ◈✿★，较低端玩法更为高大上ღ◈✿★，也提供一些基础的公共配套服务ღ◈✿★。

　　这些办公写字楼从一开始ღ◈✿★，就已经不同于低端玩法的简单厂房装修而成或低端写字楼从建筑形态上已经从规划设计ღ◈✿★、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼ღ◈✿★；同时ღ◈✿★，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置ღ◈✿★，或城郊中心位置ღ◈✿★。

　　这些写字楼同质化也十分严重ღ◈✿★，业主对招商运营没有明确的认识ღ◈✿★，以商业业态为主ღ◈✿★，对产业没有任何门槛（除了某些特定的电子城之类）ღ◈✿★，幼儿娱乐ღ◈✿★、青少年培训ღ◈✿★、餐饮等纷纷进驻其中ღ◈✿★，一般也有自己的停车场ღ◈✿★，规模较低端玩法更大一些ღ◈✿★。

　　幼儿娱乐青少年培训这类已经被剔除ღ◈✿★，但是普遍门槛也较低ღ◈✿★，大多数是一些咨询服务公司为主ღ◈✿★，研发机构很少ღ◈✿★，但也产生了一定产业集聚效应ღ◈✿★，提供较为齐全的生活工作配套ღ◈✿★。

　　所在的地理区位一般为市区的重点区域或次中心为主ღ◈✿★，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼班长说满分就可以上他ღ◈✿★。开发商为利用产业规模优势ღ◈✿★，采取组团模式ღ◈✿★，向政府争取一些优惠的产业政策ღ◈✿★，为各个产业方申请优惠政策ღ◈✿★。

　　与地方政府合作行政服务大厅ღ◈✿★，共同集中为众多小微企业共同同质化需求ღ◈✿★，集中为小微企业一揽子解决招聘ღ◈✿★、税务ღ◈✿★、行政等一系列纷繁杂乱的工作ღ◈✿★，节省小微企业成本ღ◈✿★。

　　为企业提供环保审批ღ◈✿★、项目备案ღ◈✿★、注册登记ღ◈✿★、建设手续兴发娱乐APP下载ღ◈✿★、消防手续等ღ◈✿★，为企业办理营业执照年检ღ◈✿★、法律咨询ღ◈✿★、合同审查ღ◈✿★、知识产权ღ◈✿★、发展基金ღ◈✿★、税务申报ღ◈✿★、水电ღ◈✿★、车辆驾照年检ღ◈✿★、员工子女入学ღ◈✿★、户口迁移ღ◈✿★、房屋租赁等相关配套服务ღ◈✿★。

　　产业方可享受便捷优质转移的服务ღ◈✿★、避免不必要的成本ღ◈✿★、免于不必要的政府沟通关系ღ◈✿★、享受政府和开发商一些优惠政策ღ◈✿★。开发商则获得稳定租金现金流ღ◈✿★、一些简单初级配套增值服务ღ◈✿★，位于重点城市的可以发行REITSღ◈✿★。

　　这个阶段的开发商招商是一般的企业ღ◈✿★，对企业的种类ღ◈✿★、规模有一定的要求ღ◈✿★，但是对产业的趋势脉络发展及产业聚集特性不了解ღ◈✿★。一般而言ღ◈✿★，越是相关联的产业聚集在一起ღ◈✿★，越能发挥产业集聚效应ღ◈✿★，越能相互带动发展ღ◈✿★。

　　开发商聚集金融机构ღ◈✿★、产业链相关配套为企业解决投融资及担保服务ღ◈✿★、共同实验室ღ◈✿★、代为招聘兴发娱乐APP下载ღ◈✿★、代办申请优惠政策ღ◈✿★、良好的公共配套ღ◈✿★、企业交流合作平台ღ◈✿★、同一个企业管理软件等ღ◈✿★，提供财务资助ღ◈✿★、市场推广ღ◈✿★、协助各地合作伙伴ღ◈✿★、上市孵化ღ◈✿★、风险投资ღ◈✿★、入股入驻企业等班长说满分就可以上他ღ◈✿★，与产业企业获得共同成长的收入ღ◈✿★。

　　解决满足企业采购ღ◈✿★、研发ღ◈✿★、设计ღ◈✿★、生产ღ◈✿★、物流ღ◈✿★、营销ღ◈✿★、售后等各环节需求ღ◈✿★、满足企业员工居住ღ◈✿★、生活ღ◈✿★、工作ღ◈✿★、娱乐需求ღ◈✿★，政府也获得提升本地产值税收ღ◈✿★、市民就业ღ◈✿★、完善公共服务ღ◈✿★、城市形象ღ◈✿★、领导政绩等需求ღ◈✿★。

　　硬件方面提供ღ◈✿★：公用研发实验室ღ◈✿★、孵化中心ღ◈✿★、检测认证中心ღ◈✿★、展示交易中心ღ◈✿★、招聘中心ღ◈✿★、教育培训中心ღ◈✿★、商务会议中心ღ◈✿★、公共服务中心ღ◈✿★、学术交流中心ღ◈✿★、博士后工作站和实习中心ღ◈✿★、生活服务中心ღ◈✿★。

　　软件提供服务ღ◈✿★：咨询ღ◈✿★、保险ღ◈✿★、会计ღ◈✿★、税务ღ◈✿★、电子商务ღ◈✿★、信贷ღ◈✿★、人力资源ღ◈✿★、广告ღ◈✿★；产品经销ღ◈✿★、产品展示ღ◈✿★、产品维修ღ◈✿★、行政管理ღ◈✿★、承建外包班长说满分就可以上他ღ◈✿★、物流仓储ღ◈✿★、出版发行ღ◈✿★、公司代理班长说满分就可以上他ღ◈✿★、知识产权保护等等ღ◈✿★。这个阶段的开发商可以申请容积率突破ღ◈✿★、一般情况下规划功能改变ღ◈✿★、优惠地价了ღ◈✿★。

　　开发商招商已经有意识到产业集聚的效应ღ◈✿★，入驻产业的关联度已经较高ღ◈✿★，相互带动发展能力较高ღ◈✿★，在产业业内具有一定的影响ღ◈✿★，足够令当地政府针对性的制定一些产业优惠政策ღ◈✿★。但对产业发展趋势ღ◈✿★，产业动态掌握不够明晰ღ◈✿★，很难与产业企业共同成长ღ◈✿★，从产业企业成长中获益ღ◈✿★。

　　有些属于高技术高资本高技术密集型高风险高产出型ღ◈✿★，属于值得长期培养培育的企业ღ◈✿★。比如京东方连续亏损十几年ღ◈✿★，但是一旦盈利就能轻松占据广大市场ღ◈✿★。有些属于短平快型ღ◈✿★，比如一般的工业设计公司ღ◈✿★。

　　不同的研发机构也有不同的特点ღ◈✿★，比如ღ◈✿★，国家实验室ღ◈✿★、重点实验室ღ◈✿★，他们属于基础研究ღ◈✿★，一般的科研机构则市场需要什么就研发什么ღ◈✿★，追求成果转化效率和市场占有率ღ◈✿★。

　　持续跟踪产业发展趋势的同时ღ◈✿★，研究政治经济大势ღ◈✿★、区域及当地经济文化ღ◈✿★、前沿技术等等ღ◈✿★，增强自身对产业发展的判断力ღ◈✿★、掌控产业发展脉络ღ◈✿★，为提供产业战略决策ღ◈✿★、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑ღ◈✿★，为地产项目进行合理产业定位ღ◈✿★。

　　比如说ღ◈✿★，要了解产业目前发展的阶段ღ◈✿★，国内外有哪些新的发展趋势和动向？产品的特点是什么？市场需要多大？主要客户有哪些？竞争对手有哪些？所在国或地区赋予竞争对手哪些优惠政策？

　　产业定位是产业地产的关键一步ღ◈✿★，将所需合适产业顺利落地ღ◈✿★，同时满足地方政府及企业的现实需求ღ◈✿★，并用于指导产业招商ღ◈✿★，实现区域产业经济的可持续发展ღ◈✿★。

　　在产业定位的同时ღ◈✿★，属于较成熟的招商引资项目ღ◈✿★，就得分析项目本身是否符合产业龙头企业的所需ღ◈✿★，主导定位越精准ღ◈✿★，对领先或具有引导性龙头产业企业吸引力越强ღ◈✿★，更容易实现项目顺利落地ღ◈✿★。产业定位很关键ღ◈✿★，不同年代不同时期ღ◈✿★，不同地区不同城市ღ◈✿★，对产业都有不同的要求ღ◈✿★。

　　举个简单例子ღ◈✿★，1980-1990年代三来一补企业ღ◈✿★，1990-2010普通制造业ღ◈✿★，2010-至今高科技产业ღ◈✿★。对产业发展趋势脉络不熟悉ღ◈✿★，盲目引进产业ღ◈✿★，产业生不如死ღ◈✿★，开发商也爽不到哪里去ღ◈✿★。

　　与此同时ღ◈✿★，务必重视结合地方产业经济ღ◈✿★、科研实力ღ◈✿★、资源的实际情况ღ◈✿★，切勿贪大求全ღ◈✿★。进行差异化定位ღ◈✿★，需要结合当地产业基础及产业规划制定切合当地实际的产业规划ღ◈✿★。任何脱离现实产业基础的产业都将是无源之水ღ◈✿★，难以将产业顺利落地ღ◈✿★。

　　产业顺利落地后ღ◈✿★，还需不断深入研究产业特点ღ◈✿★，为产业打造更合理的产业氛围ღ◈✿★，为其提供更方便的专业化服务ღ◈✿★，为其招揽上下游各种配套产业ღ◈✿★，做大做强产业基础ღ◈✿★。随着人口老龄化ღ◈✿★、少子化的趋势凸显ღ◈✿★，人才对高质量生活工作条件的需求显现ღ◈✿★。

　　除了对产业企业提供细致入微的跟踪服务外ღ◈✿★，还应提供各种配套服务设施ღ◈✿★，为周边提供居住ღ◈✿★、医疗ღ◈✿★、教育ღ◈✿★、康养ღ◈✿★、娱乐ღ◈✿★、政务等方面的配套服务ღ◈✿★。还应迫切解决企业员工ღ◈✿★、人才子女ღ◈✿★、老年人等特殊需求的配套设施ღ◈✿★，比如托儿所ღ◈✿★、妇幼健康中心ღ◈✿★、养老中心ღ◈✿★、国际教育ღ◈✿★、国际医疗等配套设施为企业高级人才及普通员工解决后顾之忧ღ◈✿★，从而吸引更多人才ღ◈✿★，为产业做大做强提供人力资源保障ღ◈✿★。

　　这个阶段的开发商可以与政府共同招商ღ◈✿★，申请更多的政府各种财政补贴及优惠政策ღ◈✿★。比如直接申请国家核高基等重大科技专项补助扶持政策ღ◈✿★，可以申请低地价甚至无偿地价的商住用地开发反哺开发商前期投入了ღ◈✿★，甚至可以与政府共享产业园区的财政收入了ღ◈✿★，即便在三四线发行REITS已经是常态ღ◈✿★，相关项目可以直接上市ღ◈✿★。

　　这个阶段的开发商ღ◈✿★，已经有深入的掌握产业发展趋势ღ◈✿★，产业定位已经很清晰ღ◈✿★，已经形成了与产业企业共谋发展的思路ღ◈✿★，与地方政府关系已经是雨水交融ღ◈✿★，难分彼此ღ◈✿★。所在的位置在哪里ღ◈✿★，哪里就是中心ღ◈✿★。

　　开发商整合美国硅谷ღ◈✿★、以色列ღ◈✿★、欧盟ღ◈✿★、新加坡ღ◈✿★、等国际化创新产业资源ღ◈✿★；整合全球人才资源兴发娱乐APP下载ღ◈✿★，组建国外猎头挖掘国外技术人才ღ◈✿★。

　　借助这些专业产业的资深人才ღ◈✿★，举办各类论坛洽谈会等方式ღ◈✿★，充分发挥人才的圈子资源优势ღ◈✿★，精准对接细分行业ღ◈✿★，深入产业圈ღ◈✿★，挖掘产业链关键企业ღ◈✿★；研究产业变迁趋势ღ◈✿★，针对性分析产业转移动向ღ◈✿★、精准实现目标产业企业和本地产业发展对接ღ◈✿★；

　　与产业相关企业进行市场信息共享 ღ◈✿★、资源整合等与相关企业实现互惠互利ღ◈✿★，深度参与细分产业企业朋友资源圈ღ◈✿★，也可以借此了解企业发展难点ღ◈✿★，体会企业发展所需ღ◈✿★，有针对性的开展相关合作和服务ღ◈✿★。

　　联合当地政府ღ◈✿★、高效ღ◈✿★、知名企业ღ◈✿★、中介机构ღ◈✿★、国际投行等ღ◈✿★，实现国际资本ღ◈✿★、技术专利等高端创新要素的无缝对接ღ◈✿★，在各国成立科研中心ღ◈✿★、风险投资中心ღ◈✿★。

　　比如开发商与相关风险投资基金ღ◈✿★、信托ღ◈✿★、证券ღ◈✿★、银行等机构合作ღ◈✿★，为优质企业提供搭建良好的投融资平台ღ◈✿★，申请国家开发银行高额授信ღ◈✿★，还可以与国务院科技部等新创重大科技转型扶持政策ღ◈✿★。

　　同时ღ◈✿★，与国家科技部ღ◈✿★、教育部ღ◈✿★、证监会等国家部委部委合作加强对科创企业的培育ღ◈✿★、跟踪ღ◈✿★、筛选ღ◈✿★、孵化ღ◈✿★，助力企业上市ღ◈✿★，入股上市企业ღ◈✿★。借助上述资源挖掘外地独角兽企业或具有技术优势的早期企业ღ◈✿★，分享其做大做强后的收益ღ◈✿★。

　　另一方面ღ◈✿★，成立产业发展基金和专门实验室ღ◈✿★、免费或减免费用提供各类实验设备ღ◈✿★，为教授及各类博士人才提供实验实践机会ღ◈✿★，减轻高科技初创企业的负担ღ◈✿★，整合各类军工ღ◈✿★、高校科研成果ღ◈✿★、实现科研成果转化ღ◈✿★；

　　大数据平台借助国外投行的资源ღ◈✿★，通过采集国内企业规模ღ◈✿★、技术等基础数据以及市场空间ღ◈✿★、上下游对接企业ღ◈✿★、合作需求等综合信息ღ◈✿★，进行技术和市场对接ღ◈✿★，为国内外高科技企业的合作打下基础ღ◈✿★。

　　这个阶段开发商已经不用花费心思招商引资了ღ◈✿★，筑巢等待金凤凰即可ღ◈✿★，估计全球各地的高科技企业都会自动希望入驻了ღ◈✿★。主要获益来自高科技企业上市的风险投资及各种牌照资源及政治地位ღ◈✿★。

　　这个阶段的开发商不仅掌握了产业发展的趋势与脉络ღ◈✿★，与产业企业共同发展ღ◈✿★，国际化程度更高ღ◈✿★，突破空间物理的格局ღ◈✿★，走出中国ღ◈✿★；不仅与地方政府产生共鸣ღ◈✿★，也可以影响到国家某些产业政策ღ◈✿★，对区域经济甚至国家经济格局有一定的影响力ღ◈✿★。

　　产业地产必须将服务于产业发展ღ◈✿★，作为产业的服务商为核心要点ღ◈✿★，必须具备产业服务能力ღ◈✿★、围绕产业链及企业生命周期的不同成长阶段提供全方位的服务ღ◈✿★、通过产业服务增长ღ◈✿★、增强吸引力ღ◈✿★，为产业地产做大盈利空间提供良好支持ღ◈✿★。

　　如果说过去的地产ღ◈✿★，主要解决的是城镇化的问题ღ◈✿★，那么下一阶段政府对地产的考量更多的出发点是城市生态布局的科学升级和产业的提升发展ღ◈✿★。

　　另一方面ღ◈✿★，无论传统产业转型升级的迫切需求还是新兴产业的蓬勃发展兴发娱乐APP下载ღ◈✿★，都需要全新的产业配套和服务ღ◈✿★。

　　市场需求的另一端是政策对产业地产的大力支持ღ◈✿★，和开发商的顺势而动ღ◈✿★。目前ღ◈✿★，前50强房企已经有45家进入产业地产ღ◈✿★。

　　产业地产做的是产城融合ღ◈✿★，看似是园ღ◈✿★，实则是城ღ◈✿★。无论是研发办公ღ◈✿★、商业ღ◈✿★、酒店ღ◈✿★，还是社区ღ◈✿★、公共配套ღ◈✿★、住宅配套等业态ღ◈✿★，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局ღ◈✿★，生产ღ◈✿★、生活ღ◈✿★、生态交融有序ღ◈✿★、有机统一ღ◈✿★。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往ღ◈✿★。

　　产业地产商既然做产城融合ღ◈✿★，那么除了研发办公用房之外ღ◈✿★，自然还要有商业ღ◈✿★、公寓班长说满分就可以上他ღ◈✿★、酒店及住宅等配套ღ◈✿★。园区物业不仅仅要满足企业的需求ღ◈✿★，同时还要满足企业里面人的需求ღ◈✿★，这些都具备了才是线

　　产业规划ღ◈✿★、产品设计ღ◈✿★、运营服务等ღ◈✿★，都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键ღ◈✿★，真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型ღ◈✿★。

　　很多开发商做产业地产时ღ◈✿★，经常犯的一个错误是ღ◈✿★，在和政府打交道时试图把自己所谓的先进模式推销给政府ღ◈✿★，永远是“我要干什么”ღ◈✿★。

　　中国开发商很难静下心来做好自持运营的根本原因在于短债长投ღ◈✿★。甚至可以说ღ◈✿★，一切指望用短债的钱做产业地产的ღ◈✿★，其本质都是卖房思维的传统地产ღ◈✿★。